Actualités Créer une SCI pour transmettre sa résidence principale à ses enfants ou protéger le conjoint, est-ce toujours intéressant ?

La Société Civile Immobilière (SCI) permet la transmission de la résidence principale aux enfants, en laissant dans les faits, au couple, les « pleins » pouvoirs au titre notamment de la gérance à la suite du décès de l’un d’entre eux. C’est une solution qui permet de renforcer la protection du survivant y compris lorsque le couple est pacsé ou en concubinage.
 

Ce mode de détention permet de donner progressivement la nue-propriété ou la pleine propriété des parts de la SCI, en profitant, tous les 15 ans, d’un abattement de 100 000€, par enfant et par parent.
 

La rédaction des statuts définit les droits et pouvoirs conférés à chacun, notamment au(x) gérant(s). Ils permettent de préciser l’ensemble des points relatifs à la gestion du bien (entretien, jouissance, vente, etc.…). Les objectifs sont alors de protéger le couple et surtout le survivant des deux.
 

La SCI engendre aussi des coûts lors de sa constitution et crée des obligations.
 

Ce type d’opération génère des frais d’environ 1% de la valeur du bien au titre de l’apport à la société civile, auxquels se rajoutent 1 500€ (en moyenne) pour la rédaction des statuts et les frais de constitution. Enfin, des coûts indirects peuvent s’ajouter, comme la perte de l’abattement de 30% sur la valeur de ce bien à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 
 

L’utilisation d’une SCI implique la tenue d’une comptabilité, et d’une assemblée générale, au moins une fois par an, afin de valider les comptes et d’informer les associés des décisions prises ; s’agissant d’une société familiale, l’exercice est souvent peu contraignant.
 

Parfois, cette opération présente peu d’intérêt : 

•    Pour un couple qui n’a pas d’objectif quant à la conservation de ce bien à terme.
•    Pour un couple marié sans enfants, une donation au dernier vivant permet aussi de laisser la jouissance de la résidence principale, voire la pleine propriété du bien, au survivant. Idem pour un couple, sans enfant avec un PACS suivi d’un testament.

Pour déterminer le mode de détention à privilégier pour sa résidence principale, il est indispensable d’effectuer une analyse précise des avantages et contraintes, au regard de ses objectifs, de sa situation patrimoniale et familiale, et des dispositions déjà prises.

Une tribune de Valérie Bentz, responsable des Etudes Patrimoniales à l'UFF publiée dans Mieux Vivre Votre Argent, le 11 septembre. Cliquez ici pour voir l'article.